阿瑋之部落客

銀行緊縮貸款成數與額度，已使今年第四季房市成交量萎縮，更讓房仲「解約率」激增至5%，較過去平均值3%高出六成。

近日台北縣消保會出現一件房仲糾紛，買方已付斡旋金，但因合約無註明，銀行貸款若沒核貸到一定成數，可無條件解約，最後買方只好賠10萬元斡旋金才解約。

住商不動產總經理林倩表示，目前部分銀行審合房貸漸趨保守，雖然屋主折價售出的意願高，但購屋人貸款成本卻也可能墊高。近日房仲市場解約率約在5%，與過去最多只有3%高出許多，這些解約的案件加入成交總量後，可以發現其實市場買氣並不差，但貸款成數已成為買賣無法成交的重要原因。

據了解，近日在北縣出現房仲案例，買賣雙方已談好成交價格，但最後因銀行無法核貸到原先預期的八成，買方因為自備款不足而解約，但因合約並無註明可貸到八成銀行貸款成數，因此鬧上消保會。

林倩建議，消費者簽約時，應註明貸款沒過可以解約；或是慎選規模較大，與特定銀行有專案合作的不動產經紀業者，銀行往往會提供較市場高出10%到15%的貸款成數，以及低1碼至3碼的房貸利率。

根據統計，今年第一季全省中古屋市場的平均議價空間約7.4%，10月1日到11月10日的平均議價空間成長至8.8%，而去化天數更是直線上升。

綜觀大台北、桃竹苗、中彰投、雲嘉南、高屏等五大區，大台北地區投資客多，在利空消息與銀行貸款雙重壓力下急於出售，讓今年以來議價空間持續拉大。

至於中南部，外地投資客拋售，自住型購屋者成為市場主流，開價更求實在。桃竹苗地區則因餘屋壓力大，在買方較為優勢狀況下，投資型賣方幾乎出價就賣。

林倩建議，今年是房地產多空轉折的一年，自住型購屋者可在目前相對低點的利率環境下進場，但對投資型購屋者來說，房價與利率已到相對高點，除非有相當的資金背景，或是做好出租規劃，最好短期就獲利了結。