阿瑋之部落客

M型化趨勢影響房屋市場成交產品波動明顯

2005~2006年房屋市場熱銷產品 小套房與豪宅呈M型化趨勢成長

根據台灣不動產交易中心成交行情資料庫統計分析，可以清楚從上圖曲線中看出2005年至2006年房屋市場成交產品，產生非常明顯的M型化波動幅度，15坪以下的套房產品從2005年到2006年整整成長了20.58％，而65坪以上之大坪數也有18.65％的成長，相對來說其他一般較為消費大眾所接受的15~45坪的坪數產品，均呈現微幅的下跌，在消費市場需求的變動下，顯示受到全球經濟脈動影響，正悄悄在房屋市場中掀起一股M型化風潮，尤其當這趨勢波動甚至已延續到2007年（見圖二），而且還在穩定的成長中，更加印證了全球M型化社會趨勢來臨的實質影響，至於後續台灣房屋市場的發展是否會持續呈現如此的表現，亦或許會受到2008年總統大選來臨利多的加溫，而有另一波不同的發展，倒是值得大家一起來觀察與探討。

全台豪宅成交量穩定上升 套房受銀行貸款緊縮影響成交量漸萎縮

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，昔日房產市場上明星產品且深受投資者青睞的套房，在受到銀行房貸緊縮及減少貸款成數政策波及下，投資者轉手時可獲利的空間明顯被壓縮而紛紛退場下，今年以來套房產品成交量體比例呈現持續緩慢下滑的局面，根據台灣不動產交易中心成交統計數據顯示，今年第二季15坪以下的成交比例比第一季下滑將近8.39％，如果延續至第三季則其成交比例就非常明顯的下滑達到17.89%，顯示套房產品成交量確實有受到影響，市場上的套房產品已經不再是投資者炒作的明星對象，而有開始漸漸回歸到一般有需求的消費者身上，可見這是這波M型化趨勢的另一種變化。

（資料來源：台灣不動產交易中心）

李同榮進一步指出，受到全球M型化社會趨勢來臨的影響，這波M型化趨勢現象同樣也明顯的反應在房地產交易上，和套房相對應的大坪數產品，已在悄悄的成長之中，從65坪數以上產品成交比例來看，顯示從第一季以來逐步有顯著且穩定成長的趨勢，2007年第三季的較上一季上漲幅度有10.46%左右，而這波漲幅度又較今年第一季增加達到13.34%，顯示在M型化趨勢影響下房市中的豪宅產品，直接反映在豪宅的成交量體上，呈現了不斷擴增且穩定上漲的狀況，甚至連帶45坪以上的坪數產品也逐季呈現小幅上升之趨勢。

反觀長期以來進入房地產最容易且低門檻的套房產品，則在受到整體大環境影響甚鉅的強況下，又因銀行貸款緊縮、經濟景氣趨緩、房市卻趨轉淡等等利空消息，四處充斥影響所及，使得套房產品瞬間變成燙手山芋，造成銷售之議價空間明顯擴大，直接受到這波衝擊的便是，在前一、二年買進套房的投資客，雖然受到擠壓造成壓低售價以後，還是小有利潤可賺，多半還是願意提供較大的議價空間，促使交易儘快成交，以免套房變成首套。此外，少數建商蓋在市區地段的套房，原本開價就比區域行情高出許多，現在市場成交現況反應不佳，價格上已有明顯向下修正的現象，甚至有代銷業傳出為了要提升銷售業績，實際成交價格比建商當初推出時的價格已達下降兩成到三成之譜。

『動能』帶動『區域位能』，『交通』及『地段』是支撐房價保值的首要依據

台灣不動產交易中心總經理李同榮強調，這波房地產趨勢漸出現豪宅成交量體成長現象，主要是因為受到全球整體M型化社會趨勢影響，而房市朝向M型化結構發展，可以從全台各地豪宅的預售產品大量推案，以及今年以來大坪數產品成交量體的穩定成長中明顯看出。

李同榮更近一步指出，現階段穩定成長中的豪宅產品，揮別以往這種產品只會在較偏遠的郊區推出，現在逐漸走向市中心，除了強調產品本身的豪華功能性及超高安全性以外，現今的豪宅更著重於產品本身交通便利性以及週遭生活圈的機能性，強調『地段』是決定房地產保值的最重要指標，市中心的豪宅因此更具有高抗跌與高反彈的特性，相信這會是購屋者未來較有利的選擇。另外值得注意的是，頂級豪宅因物以稀為貴，因此價位仍有推升空間，而中級豪宅預售市場因建商搶搭這波豪宅效應，推出的案件與規模頗大，適逢市場正處於整理波段，可能在價位上勢必有調整的空間。

雖然目前大型行庫對套房產品貸款越來越趨謹慎保守，但李同榮建議，對於想買套房產品的單身貴族或新婚小家庭而言，其實只要選對套房產品外加個人信用良好，倒是不用太擔心找不到較好條件，與貸不到房款的問題。基本上，只要是位在捷運站方圓500公尺附近，或位於明星學區範圍內、生活機能性良好、產品具備優良景觀條件、社區管理完善等，均是較能保值，而且銀行也較願意授信的套房產品！

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